2023 경제정책, 그로인한 부동산 규제 완화 효과

2023년 경제정책 중 부동산 관련 눈여겨볼 만한 것은 경제정책 중 거시경제 안정관리 부분의 ‘부동산 시장 연착륙‘ 규제 완화 내용이다. 취득세, 보유세, 양도세 모두 완화되었다. 이로인한 규제 완화효과를 기대해보자

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취득세, 양도세, 종부세 중과 완화

부동산 관련된 세금에는 크게 3가지 종류의 세금이 있다. 1. 취득세(집을 살 때 내는 세금) 2. 보유세(재산세+종부세): 집을 갖고 있을 때 내는 세금 3. 양도세: 집을 팔 때 내는 세금. 이 3가지 모두 완화되었다. 이로 인한 규제 완화 효과를 기대해 본다.

부동산 취득세: 취득세(집을 살 때 내는 세금)는 주택 취득가액의 1~3%를 내게 된다. 현재 다주택자는 규제지역 여부, 주택 수에 따라 취득세를 더 내게 된다. 이 중과 비율 규제가 완화되었다.

• 비규제지역: 2 주택 1~3% 유지, 3 주택 8-> 4%, 4 주택이상 12 ->6%
• 규제지역: 2주택 8% -> 1~3% 3 주택 8 -> 4%, 4 주택 이상 12 -> 6%

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부동산 양도세: 원래 다주택자들에게는 규제지역에서 양도세가 더 높았다. 올해 한시적으로 세금을 부과하는 것에 대해 유예하고 있었는데(원래는 23년 5월 9일까지), 이를 24년도 5월 9일까지 연장하기로 했다. 또한, 2년 내에 양도할 때 내던 단기 양도세율 또한 완화되었다. 현행대로라면 분양/입주권을 구입하고 1년내에 되 팔 경우 70%의 양도세가 붙었다. 부동산버블을 줄이기 위함이었으나, 이 양도세율을 20년 이전 수준으로 변경된다. 이로인해, 미분양 아파트 속출이 줄어들 것으로 예상된다. 

• 1년 내 매도 시 양도세율 45%
• 1년 이상 지나면 중과를 없애고 기본 세율만 부과.

 

부동산 종부세: 종부세의 기본공제금액이 상향된다. 또한, 기본세율을 인하하고, 고가 다주택자에게만 중과(합산 공시가 24억 초과의 3주택 이상자에게 중과) 한다. 그리고 공정시장가액 비율 상향된다.

여기서 종부세 란? 종합부동산세의 줄임말이다. 일정 기준을 넘어서는 토지와 주택 소유자에게 국세청이 추가로 누진 세율을 부과하는 세금을 뜻한다. 일정 기준이란 말은 1. 주택의 공시가격 합계액이 6억 원을 초과하는 자. [단 1세대 1 주택자는 11억 원 초과] 2. 인별로 소유한 전국 종합합산토지의 합계액이 5억 원 초과 3. 인별로 소유한 전국 별도 합산 토지[주택을 제외한 건축물의 부속토지 등] 합계액이 80억 원을 초과 )

• 기본공제금액: 1주택자는 11억 ->12억, 다주택자는 6억 ->9억, 부부공동명의의 1주택자: 12억 ->18억
• 기본 세율 일반: 0.6~3% -> 0.5~2.7%, 고가 3주택이상자: 1.2~6% ->1.2~5%
• 공정시장가액 비율 상향: 현행 60% ->80%
• 세부담 상한 조정: 2 주택주택 150%, 3 주택주택 300% -> 2주택, 3 주택 모두 150%

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주택담보대출 규제 완화

대출 규제도 완화한다. 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출을 허용함으로써 규제를 완화하고, 주택담보대출비율(LTV) 상한을 LTV 30%로 적용한다. 지난 2018년 9‧13 대책에서 다주택자의 주택담보대출을 전면 금지한 것을 5년 만에 복원하는 것이다.

여기서 LTV란? Loan To value Ratio로 담보인정비율을 뜻한다. 주택을 담보로 대출받을 때 은행이 그 주택에 대한 담보가치를 얼마까지 인정하는지 에 대한 비율이다. 예를 들면 시가 10억원 아파트의 경우 LTV가 50% 책정되었을 때 주택담보대출은 5억이 된다.

민간 등록임대 (아파트 대상 등록임대사업자 부활) 폐지했던 아파트 민간 등록임대(매입) 장기(10년) 전용 85m2 이하 대상으로 등록을 다시 시작하게 된다. 임대사업자에게 주어지는 세제 지원(인센티브)는 임대사업자의 혜택으로는 신규아파트 매입, 임대 시 취등록세 감면, 종부세 합산 배제, 양도세 중과배제가 있다. 단, 수도권 6억, 지방 3억이라는 주택가액 기준 때문에 한계인 것으로 보이긴 하다.

재건축 안전진단 개선 안전진단을 빠르게 진행하기 위한 방안이다. 평가항목 배점의 비중을 개선시키고,, 조건부 재건축 범위를 축소하며, 적정성 검토는 지자체가 요청할 때만 시행하는 것으로 빠르게 진행시킬 수 있도록 개선되었다..

그 외 규제지역 연초에 추가 해제, 민간택지 분양가 상한제 적용지역 조정, 실거주 및 전매제한 규제를 완화, 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입 3개월 의무 폐지, 15억 초과 아파트 임차보증금 반환, 주담대 한도 22억 원 폐지, 규제지역 무주택자 LTV 상향, 특례보금자리론 시행 등이 있다.

(참고로 부동산 규제 완화지역 : 서울, 과천, 광명, 하남, 성남(분당, 수정) 수정)만 규제로 묶여 있고 나머지 지역은 모두 해제된 상태이다.)

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국회 통과 시 2023 부동산 규제 완화 정책은 23.1.1 이후 적용이나, 입법과정 중에 일부는 변경가능성이 있다. 바로 당장 시행될 예정이 아니기 때문에 각 부처에서 나오는 발표와 시행시기에 대해 눈여겨볼 필요가 있다. 부동산 규제 완화 효과를 기대해 본다.